中古マンション購入で利用できる減税とは？住宅ローン控除の仕組みを解説
中古マンションの購入を検討されている方にとって、税制面での優遇措置は大きな関心事の一つでしょう。
特に、住宅ローンを利用する際に適用される控除制度は、購入後の経済的な負担を軽減する上で非常に重要です。
新築マンションとは異なる適用条件や控除期間が存在しますが、これらを理解することで、賢く税負担を抑えながら理想の住まいを手に入れることが可能になります。
今回は、中古マンション購入における住宅ローン控除について、その詳細を解説していきます。
中古マンション購入で利用できる減税
住宅ローン控除で税負担を軽減
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合に、年末のローン残高の一定割合が所得税や住民税から差し引かれる制度です。
これにより、住宅購入者の税負担が軽減され、経済的な負担を和らげることができます。
この制度は、住宅取得にかかる初期費用の負担を軽減し、購入者が安心して新生活をスタートできるよう支援することを目的としています。
具体的には、納めるべき所得税額から直接控除されるため、税金の支払いが軽減され、手元に残る資金が増えることになります。
もし控除額がその年の所得税額を上回る場合でも、超過分は翌年度の住民税から差し引かれることもあり、税負担の軽減効果は大きいと言えます。
新築との控除期間や限度額の違い
住宅ローン控除では、控除率は中古マンションでも新築マンションと同様に年末のローン残高の0.7%が適用されます。
しかし、控除を受けられる期間については、新築マンションが13年であるのに対し、中古マンションは原則として10年となります。
ただし、一定の省エネ基準等に適合する中古住宅の場合、控除期間が13年となることもあります。
これは、買取再販住宅など一部例外があります。
例えば、年間最大控除額が14万円（ローン残高2,000万円×0.7%）の場合、10年間では最大140万円の税負担軽減となりますが、新築の13年であれば、仮に同じ上限額で計算しても最大182万円となり、約42万円の差が生じる計算になります。
また、控除額の計算基準となる年末のローン残高の上限額も、物件の省エネ性能によって異なり、一般的な中古マンションの場合は2,000万円が上限となるケースが多く見られます。
しかし、近年では、長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅といった、国が定める高い省エネ基準を満たす物件であれば、中古マンションであっても新築と同様に年末ローン残高の上限額が5,000万円に引き上げられる場合もあり、より大きな税負担軽減効果が期待できるようになっています。
適用される物件の条件
中古マンションでも住宅ローン控除を適用できる場合、いくつかの条件を満たす必要があります。
これらの条件は、物件の広さや築年数、そして購入者の収入など、多岐にわたります。
これらの条件が設定されているのは、住宅ローン控除が一定の居住用財産を取得する個人を支援する制度であり、単なる投資目的での取得や、税制上の優遇のみを意図した取引を排除し、真に生活のための住居取得をサポートするという制度の趣旨に基づいています。
詳細については、次の見出しで詳しく解説します。
住宅ローン控除の適用条件
物件の広さや築年数
住宅ローン控除を受けるためには、物件の広さが登記簿上の面積で50平方メートル以上であることが条件となります。
これは、単身者向けの狭小住宅ではなく、ある程度の居住スペースを確保できる物件を対象とするためです。
例えば、夫婦や小さな子供がいる世帯が無理なく暮らせる広さを想定しています。
ただし、2024年以降は、合計所得金額が1,000万円以下の場合は、40平方メートル以上50平方メートル未満の物件も対象となることがあります。
これは、単身者やDINKSなど、少人数の世帯でも、合計所得金額が一定以下であれば、税制支援を受けやすくするための配慮であり、都市部などで広さのある物件が手に入りにくい場合に、選択肢を広げるための緩和措置と言えます。
築年数については、中古物件の場合、新耐震基準に適合していることが条件となります。
1982年1月1日以降に建築確認を受けた建物であれば、築年数の制限は原則ありません。
新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が該当し、地震発生時に人命を守ることを最優先とした、現在の建築基準法における耐震性能の基準です。
この基準を満たしていることを証明する書類（耐震基準適合証明書など）があれば、築年数が古くても住宅ローン控除の対象となる可能性が高まります。
収入制限と居住要件
控除の適用を受けるには、購入者本人の合計所得金額が年間2,000万円以下である必要があります。
これは、高額所得者ではなく、一般的な所得層の方々が、住宅購入の負担を軽減できるようにという制度設計になっています。
例えば、給与所得者であれば、源泉徴収票に記載されている「支払金額」から給与所得控除などを差し引いた金額が、おおよその合計所得金額となります。
また、購入した物件には、購入者本人が居住することが原則として求められます。
これは、住宅ローン控除が「居住用」の住宅取得を支援する制度であるためです。
例えば、親のために住宅を購入して本人は別の場所に住む場合や、購入したマンションを賃貸物件として運用する場合などは、原則として対象外となります。
親族間の取引や贈与による取得、あるいは物件を事業用に使用するなどの場合は、適用対象外となることがあります。
ローン返済期間の条件
住宅ローン控除の適用を受けるためには、利用する住宅ローンの返済期間が10年以上であることが必要です。
返済期間が10年未満のローンは、住宅ローン控除の対象となりません。
これは、単なる一時的な借り入れではなく、長期にわたって住宅ローンを返済していく計画がある方に、税制上の支援を継続的に提供するという制度の意図を反映しています。
例えば、5年で返済するような短期ローンは、住宅ローン控除の趣旨とは異なると判断されます。
中古マンションの住宅ローン控除額
年末ローン残高の0.7%が控除対象
中古マンションの住宅ローン控除額は、年末時点での住宅ローン残高に対して0.7%が原則として計算されます。
例えば、年末のローン残高が3,000万円あったとしても、一定の上限額が適用されるため、その上限額に基づいて控除額が算出されます。
所得税額から控除しきれない部分は、翌年の住民税から控除される場合もありますが、住民税には控除限度額が設けられています。
住民税からの控除には上限があり、例えば、所得税から控除しきれなかった金額の合計額の5%（ただし、給与所得者の復興特別所得税額を除く）といった金額が上限となる場合があります。
この上限額は、個人の所得や税額によって変動するため、必ずしも全額が住民税から控除されるわけではありません。
物件の省エネ性能による限度額
住宅ローン控除の計算対象となる年末ローン残高の上限額は、物件の省エネ性能などによって異なります。
長期優良住宅や低炭素住宅などの基準を満たす物件は、より高い上限額が設定されています。
一方、一般的な中古マンションでは、上限額が2,000万円となる場合が多く、それに応じた控除額の上限が決まります。
近年では、さらにZEH水準省エネ住宅といった、より高い断熱性能やエネルギー効率を持つ住宅に対する優遇も拡充されています。
これらの基準を満たす中古マンションであれば、新築マンションと同等の年末ローン残高の上限額（例えば5,000万円）が適用され、より大きな税負担軽減効果が期待できます。
最大控除を受けるための借入額目安
一般的な中古マンションで、年末ローン残高の上限額2,000万円を最大限に活用し、年間控除額14万円（2,000万円×0.7%）を10年間受け取ることを想定した場合、単純計算で約2,680万円以上の借入が必要となる目安があります。
ただし、これは金利や返済方法、ボーナス払いの有無などによって変動するため、あくまで参考としてください。
実際のローン返済では、毎月元金が減っていくため、ローン残高は徐々に減少します。
例えば、元利均等返済で35年ローンを組んだ場合、当初は残高が多くても、年数が経つにつれて控除額の上限（年間14万円）を下回るローン残高になる可能性があります。
そのため、単純な借入額だけでなく、返済計画全体を考慮することが重要です。
また、控除額よりも所得税額が少ない場合は、その所得税額が上限となります。
住宅ローン控除の申請と注意点
初年度の確定申告方法
給与所得者が中古マンション購入で住宅ローン控除を受ける場合、初年度は自身で確定申告を行う必要があります。
確定申告書に必要書類を添えて提出することで、控除が適用されます。
確定申告は、税務署の窓口や郵送で提出する方法のほか、国税庁のウェブサイトからe-Tax（電子申告）を利用する方法もあります。
e-Taxを利用すれば、自宅からインターネット経由で申告でき、還付金もスピーディーに受け取れる可能性があります。
2年目以降は、通常、勤務先の年末調整で控除を継続して受けることができます。
会社員の場合、勤務先に「住宅借入金等特別控除申告書」と、年末に金融機関から送られてくる「住宅ローンの年末残高等証明書」などを提出することで、年末調整を通じて控除が適用されます。
個人事業主の場合は、毎年確定申告で控除を申請する必要があります。
個人事業主の場合は、確定申告が事業所得と合算されるため、さらに複雑になる可能性もあります。
必要な書類リスト
住宅ローン控除の申請には、いくつかの書類が必要です。
主なものとしては、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、登記事項証明書、売買契約書のコピー、金融機関が発行する借入金残高証明書などが挙げられます。
計算明細書は、住宅ローン控除額を計算するための明細書で、税務署のウェブサイトからダウンロードできます。
登記事項証明書は、物件の所有権や面積などを確認するための公的な書類です。
売買契約書のコピーは、購入価格や契約日などを証明するものです。
借入金残高証明書は、1年間のローン残高がいくらだったかを示す、金融機関発行の書類です。
物件によっては、耐震基準適合証明書などが必要となる場合もあります。
耐震基準適合証明書は、築年数が古い物件や、新耐震基準を満たすか不明な場合に必要となります。
建築士などの専門家が発行します。
これらの書類は、購入時やローン契約時に取得できるものが多いため、紛失しないように大切に保管しましょう。
その他、住民票、印鑑証明書、源泉徴収票なども必要になることがあります。
他の特例との併用不可
住宅ローン控除は、他の税制上の特例制度と併用できない場合があります。
例えば、譲渡所得に対する3,000万円の特別控除や、居住用財産の買換え等の場合の特例など、一部の制度とは同時に適用を受けることができません。
譲渡所得に対する3,000万円の特別控除は、自宅を売却した際に、譲渡所得（売却益）から最高3,000万円までを控除できる制度で、所有期間に関わらず適用されます。
居住用財産の買換え等の場合の特例は、自宅を売却し、一定の要件を満たす新しい住宅に買い換える場合に、売却した年の課税を繰り延べることができる制度です。
これらの制度は、住宅ローン控除とは異なり、物件の「売却」や「買換え」といったタイミングで適用されるものです。
そのため、住宅ローン控除と同時に適用を受けることはできません。
ご自身の状況に応じて、どの制度が最も有利になるかを検討し、必要であれば専門家への相談も検討すると良いでしょう。
どちらの制度がより有利になるかは、物件の購入価額、売却時の利益の見込み、将来の税率予測など、個別の状況によって大きく異なります。
まとめ
中古マンション購入時にも、住宅ローン控除を適用することで税負担を軽減できることがお分かりいただけたかと思います。
控除を受けるためには、物件の条件、ご自身の収入、ローン返済期間などの適用要件を満たす必要があります。
また、初年度の確定申告や必要書類の準備も欠かせません。
新築とは異なる点も理解し、計画的に手続きを進めることが、この制度を最大限に活用するための鍵となります。
中古マンション購入は、新築に比べて初期費用を抑えられる場合が多いですが、住宅ローン控除を賢く活用することで、さらに実質的な購入費用を軽減し、より有利に住まいを手に入れることが可能です。
適用要件や必要書類などを事前にしっかりと確認し、初年度の申告を忘れずに行うことが重要です。
必要であれば、税理士やファイナンシャルプランナーといった専門家に相談してみることも、より有利な制度活用につながるでしょう。
賢く制度を活用し、理想の住まい探しにお役立てください。
