現在の住まいが古くなり、建て替えを検討する際に、住宅ローンがどのように関わってくるのかは多くの方が気になる点でしょう。
特に、現在住宅ローンが残っている場合、どのように資金を調達すれば良いのか、あるいはローンを完済している場合はどのような選択肢があるのかなど、疑問は尽きません。

 

建て替えには、本体工事費以外にも様々な費用がかかるため、慎重な資金計画と、それに合わせた住宅ローンの理解が不可欠です。
今回は、建て替えにおける住宅ローンの活用方法や、知っておくべき手続き、注意点について解説します。

 

 

建て替えで住宅ローンはどう変わる

 

 

ローン残高があっても建て替えローンで一本化

 

 

現在お住まいの住宅ローンが残っている状態で建て替えを行う場合、「建て替えローン」や「住み替えローン」と呼ばれる商品が利用できることがあります。
これらのローンは、現在残っている住宅ローンの残高と、新しい建物の建築費用をまとめて一本化して借り入れることができるのが特徴です。
これにより、複数のローンを抱える手間が省け、場合によっては金利負担を軽減できる可能性もあります。
りそな銀行などの一部金融機関では、担保評価額の範囲内で、返済中のローン残額を含めて借り入れできる商品を提供しています。

 

 

ローン完済済みなら一般的な住宅ローン利用

 

 

建て替え前の住宅ローンをすでに完済している場合は、新たに一般的な住宅ローンを組むことができます。
この場合、旧住宅ローンを完済した際には、金融機関が設定した抵当権の抹消手続きが完了しているかを確認することが重要です。
抵当権が残ったままだと、新たな住宅ローンの手続きに影響が出る可能性があります。
完済済みであれば、以前と同様の条件で、あるいは現在利用可能な最新の住宅ローン商品の中から、自身の状況に合ったものを選んで申し込みを進めることができます。

 

 

建て替えの資金計画と住宅ローン

 

 

本体工事費以外の費用も考慮した予算設定

 

 

住宅を建て替える際には、建物の本体工事費だけでなく、それ以外にも多岐にわたる費用が発生します。
例えば、既存の建物を解体する費用、外構工事、給排水設備の工事といった付帯工事費がかかります。
さらに、工事期間中の仮住まいの費用や、住宅ローンの手数料、登記費用なども諸費用として発生します。
これらの費用をすべて含めた総予算をあらかじめ把握し、無理のない資金計画を立てることが、建て替えを成功させるための重要なステップとなります。
本体工事費以外にかかる費用は、総額の1割～2割程度になることも珍しくなく、詳細な見積もりが不可欠です。

 

 

頭金と住宅ローンのバランスで無理ない計画を

 

 

建て替えの資金計画において、自己資金（頭金）をどの程度用意し、残りを住宅ローンで賄うかのバランスは非常に重要です。
一般的に、頭金が多いほど住宅ローンの借入額は減り、月々の返済負担や総支払利息を軽減できます。
しかし、近年では低金利の住宅ローンも多く、必ずしも多額の頭金を用意する必要はありません。

 

大切なのは、将来の教育費や生活費なども考慮に入れ、自身の収入やライフプランに合った無理のない返済計画を立てることです。
シミュレーションなどを活用し、現実的な借入額と返済プランを検討しましょう。
手元の資金を温存し、将来の不測の事態に備えることも、健全な家計管理の一環です。

 

 

建て替え住宅ローンの手続きと注意点

 

 

仮審査と本審査のタイミングと流れ

 

 

住宅ローンを利用した建て替えを進めるにあたり、通常は「仮審査（事前審査）」と「本審査」の二段階の審査があります。
仮審査は、建物のプランや概算費用が決まった段階で、金融機関に申し込むのが一般的です。
これにより、おおよその借入可能額や条件を確認できます。

 

その後、ハウスメーカーと工事請負契約を結んだら、その契約書などを添えて本審査を申し込みます。
本審査を通過すると、正式に融資が実行されます。
この二つの審査のタイミングを理解し、計画的に進めることが大切です。

 

 

つなぎ融資の活用方法

 

 

注文住宅の建築代金は、工事の進捗に合わせて数回に分けて支払われるのが一般的です。
しかし、住宅ローンの融資は建物完成後に実行されることがほとんどです。
そのため、建物完成前に発生する工事費用の支払いに充てる資金が必要になります。

 

このような場合、「つなぎ融資」という制度が役立ちます。
つなぎ融資は、家が完成して住宅ローンが実行されるまでの間の「つなぎ」として利用できるローンです。
ただし、金利は住宅ローンより高めに設定されている場合があるので、利用する際は条件を確認しましょう。

 

 

実家建て替え時の名義や相続の注意点

 

 

実家を建て替えて二世帯住宅にするなど、親族間で資金を出し合って行うケースでは、いくつか注意すべき点があります。
まず、建物の名義を誰にするかという問題です。
建て替え費用を負担した人と建物の名義を一致させることが原則ですが、親が費用を負担して子の名義にする場合などは、贈与税の対象となる可能性があります。

 

また、将来的な相続についても、兄弟姉妹間での話し合いが重要です。
親名義の土地に子が建物を建てた場合や、リレーローンを利用している場合など、権利関係が複雑になり、相続トラブルに発展する可能性も考慮し、事前に家族で話し合っておくことが望ましいです。

 

 

建て替えで活用できる住宅ローン制度

 

 

住宅ローン控除の再利用条件

 

 

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末の住宅ローン残高に応じて所得税などが控除される制度です。
以前の住まいで住宅ローン控除を利用したことがある方でも、一定の条件を満たせば、建て替え後の住宅で再度利用することが可能です。
主な条件としては、床面積が50平方メートル以上であること、住宅ローンの返済期間が10年以上であること、そして新たに建築する住宅に居住し、年末まで住んでいることなどが挙げられます。
2024年からは、省エネ基準を満たす住宅であることが条件となるなど、制度内容に一部変更があったため、最新の情報を確認することが重要です。

 

 

解体費用などの自治体助成金

 

 

自治体によっては、老朽化が進んだ建物の解体費用に対して助成金制度を設けている場合があります。
これは、地域の景観維持や防災の観点から、危険な空き家などを解消することを目的としています。
助成の対象となる建物や条件は自治体によって異なりますが、申請は工事着工前に行うのが原則です。
助成金制度の活用を検討する場合は、お住まいの自治体の窓口に早めに相談し、申請時期や必要書類などを確認しておくと良いでしょう。

 

 

まとめ

 

 

建て替えの際、住宅ローンは重要な要素です。
ローン残高があれば建て替えローンで一本化、完済済みなら一般的な住宅ローンを利用できます。
資金計画では、本体工事費に加え、解体費などの付帯工事費や諸費用も予算に含め、頭金と住宅ローンのバランスを考慮した無理のない計画が肝心です。

 

手続きでは、仮審査・本審査のタイミングを理解し、工事費用支払いに「つなぎ融資」などを活用できます。
実家を建て替える際は、建物の名義や相続に関する注意点も考慮が必要です。
住宅ローン控除の再利用や自治体助成金も活用できる場合があります。
計画的に進めることが、満足のいく建て替えの実現につながります。