土地家屋の名義変更手続き完全解説
プロの文章校正者として、土地や建物の名義変更をスムーズに進めるお手伝いをいたします。
不動産の所有権移転手続きは、相続、売買、贈与、離婚など、ケースによって手続きが異なります。
複雑な書類や手続きに戸惑う方も少なくないでしょう。
少しでも不安があれば、時間と労力の節約にもつながる適切な対応が必要です。
今回は、土地家屋名義変更の手続きを、各ケース別に分かりやすくご紹介します。
土地家屋名義変更の手続きの流れ
相続による名義変更の流れ
相続による名義変更は、被相続人の死亡によって開始します。
まず、相続人の確定が必要です。
相続人全員で遺産分割協議を行い、相続する不動産を決定します。
その後、必要な書類を準備し、法務局に登記申請を行います。
必要な書類には、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍、住民票、印鑑証明書、不動産の固定資産評価証明書、遺産分割協議書などがあります。
相続人の範囲が複雑な場合、法定相続情報一覧図の作成も有効です。
2024年4月1日より相続登記が義務化され、相続開始または不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
売買による名義変更の流れ
売買による名義変更は、売買契約締結後に行われます。
まず、売買契約書を作成し、売主と買主が署名・捺印します。
その後、必要な書類を準備し、法務局に登記申請を行います。
必要な書類には、売買契約書、売主の印鑑証明書、買主の住民票、不動産の登記識別情報または登記済証、固定資産評価証明書などがあります。
売買代金の授受は、通常、登記申請と同時に行われます。
土地については、令和8年3月31日までの間は登録免許税が1.5％に軽減されます。
贈与による名義変更の流れ
贈与による名義変更は、贈与契約締結後に行われます。
まず、贈与契約書を作成し、贈与者と受贈者が署名・捺印します。
その後、必要な書類を準備し、法務局に登記申請を行います。
必要な書類には、贈与契約書、贈与者の印鑑証明書、受贈者の住民票、不動産の登記識別情報または登記済証、固定資産評価証明書などがあります。
贈与税の課税については、受贈者の所得や贈与額によって異なります。
110万円以下の贈与は非課税です。
配偶者間の贈与には、最高2000万円の配偶者控除が適用される場合があります。
贈与税の申告は、暦年課税と相続時精算課税のいずれかを選択できます。
離婚による名義変更の流れ
離婚による名義変更は、財産分与の一環として行われます。
まず、離婚協議書または調停・審判で財産分与の内容が決定します。
その後、必要な書類を準備し、法務局に登記申請を行います。
必要な書類には、財産分与に関する合意書、当事者の印鑑証明書、住民票、不動産の登記識別情報または登記済証、固定資産評価証明書、離婚を証明する戸籍謄本などがあります。
財産分与における不動産の取扱いは、売買と同様の税金処理となる場合が多いですが、清算的財産分与の場合は、不動産取得税や贈与税はかかりません。
自宅の売買に適用される3000万円の特別控除も、離婚後の財産分与には適用されます。
名義変更に必要な書類と費用
相続に必要な書類と費用
相続に必要な書類は、被相続人の戸籍関係書類（出生から死亡まで）、相続人全員の戸籍・住民票・印鑑証明書、不動産の固定資産評価証明書、遺産分割協議書などです。
費用は、登録免許税（固定資産税評価額の0.4％、令和7年3月31日までは免税）、戸籍取得費用、司法書士への依頼費用などがあります。
売買に必要な書類と費用
売買に必要な書類は、売買契約書、売主の印鑑証明書、買主の住民票、不動産の登記識別情報または登記済証、固定資産評価証明書などです。
費用は、登録免許税（固定資産評価額の2％、令和8年3月31日までは1.5％）、印紙代、仲介手数料（不動産会社利用時）、司法書士への依頼費用などがあります。
贈与に必要な書類と費用
贈与に必要な書類は、贈与契約書、贈与者の印鑑証明書、受贈者の住民票、不動産の登記識別情報または登記済証、固定資産評価証明書などがあります。
費用は、登録免許税（固定資産評価額の2％）、印紙代、司法書士への依頼費用などがあります。
離婚に必要な書類と費用
離婚に必要な書類は、財産分与に関する合意書、当事者の印鑑証明書、住民票、不動産の登記識別情報または登記済証、固定資産評価証明書、離婚を証明する戸籍謄本などがあります。
費用は、登録免許税（固定資産評価額の2％）、印紙代、司法書士への依頼費用などがあります。
名義変更手続きのポイントと注意点
申請時の注意点
申請書類に不備があると、再申請が必要になります。
法務局のホームページで様式を確認し、正確に記入しましょう。
申請方法は、窓口持参、郵送、オンラインなどがありますが、窓口持参であれば、その場で不備を指摘してもらえます。
税金に関する注意点
名義変更には、登録免許税がかかります。
税額は、不動産の評価額と名義変更の種類によって異なります。
相続、売買、贈与、離婚それぞれで税率が異なり、軽減税率の適用期間にも注意が必要です。
また、相続税、贈与税、所得税、不動産取得税などが発生する場合があります。
税理士への相談がおすすめです。
期限に関する注意点
相続による名義変更には、2024年4月1日からの相続登記義務化に伴い、3年以内の期限があります。
売買や贈与、離婚による名義変更には明確な期限はありませんが、権利関係を明確にするためにも、できるだけ早い手続きが望ましいです。
トラブル回避のポイント
共有不動産の場合、全ての共有者の同意が必要です。
また、書類の不備や手続きミスによるトラブルを防ぐため、司法書士などの専門家に依頼することを検討しましょう。
税理士への依頼メリット
税金に関する専門的なアドバイス、税金計算、申告業務の代行、節税対策の提案などが期待できます。
税理士への依頼デメリット
費用が発生します。
まとめ
土地家屋名義変更の手続きは、相続、売買、贈与、離婚など、ケースによって必要な書類や費用、税金、手続きの流れが異なります。
手続きに不安がある場合は、司法書士や税理士などの専門家に相談し、スムーズに手続きを進めることが重要です。
期限のある相続登記など、時間的な制約にも注意が必要です。
今回は、名義変更手続きを円滑に進める上での参考になれば幸いです。
